AMENAGEMENT DU TERRITOIRE - FONCIER - FONCIER INDUSTRIEL
- Les études réalisées par l’ANAT ont montré, mi- 2006, que sur les 12 000 hectares qui constituent le parc industriel des 72 zones industrielles en Algérie, près de 6 000 hectares sont attribués et non utilisés ou non attribués ou encore non aménagés définitivement.
Les évaluations effectuées depuis trois ans dans les zones d’activités laissent apparaître qu’il y a beaucoup d’actifs qui ont été octroyés où les bénéficiaires n’y ont fait aucun investissement.
Depuis une vingtaine d’années, l’Etat a mis sur le marché plus de 30 000 hectares de terrain au titre de l’aménagement du foncier industriel. Pour l’habitat, le foncier transféré depuis 15 ans de l’Etat vers les communes et les lotissements est de l’ordre de 40 000 hectares. Depuis 1990, près de 15 000 hectares ont été consacrés à l’habitat.
L’Etat a mis sur le marché depuis 1967 quelque 12 000 ha de terrain pour les zones industrielles exclusivement de son poprtefeuille. Les pouvoirs publics ont également dégagé quelque 8 000 ha pour la réalisation des zones d’activité à partir des résereves foncières communales.
Par ailleurs, près de 10 000 ha ont été encore offerts dans le cadre du dispositif CALPI depuis 1990.
- En septembre 2008, une étude du ministère de l'Industrie faisait ressortir que 50% du foncier industriel , soit plus de 22 000 hectares , sont inexploitées, outre 30 000 autres hectares au niveau local non exploitées.
- Selon une note de conjoncture de l'ANREF effectuée durant l'été 2009, il y a une répartition inégale des disponibilités, mais celles-ci existent bel et bien. Ainsi, la région ouest concentre à elle seule 45% des superficies , dont Oran (18%), Tlemcen (11%) ou Tiaret (15%). Dans le centre, la situation à Alger est particulière, avec une quasi-raréfaction du foncier économique , les disponibilités sont pourtant évaluées à 24% dont 21% pour la wilaya de Blida. Alors qu'à l'est du pays, le portefeuille foncier affecté à l'investissement industriel est évalué à 28% dont 10% à Constantine et 9% à Annaba.
Globalement, le portefeuille foncier national recensé à travers les zones industrielles est estimé par l'ANIREF à 9 310 hectares répartis en 6 104 lots dont 4 521 lots ont été attribués et un excédent donc de 1 098 lots non attribués au niveau des zones industrielles. Même constat au niveau des zones d'activités avec 7 351 lots vacants sur 26 319 lots, alors que la superficie totale est de 640 hectares.
Ainsi,le nombre de lots de terrain disponibles dans les zones industrielles est de 277 totalisant près de 1 675 633 m2. Par régions, les disparités en matière de disponiblité de lots de terrain dans les zones industrielles sont éparses, mais offrent quand même une grande élasticité en corrélation avec le nombre de création de projets entre 2002 et 2008 (6 873 dont 384 créés par des étrangers).
L'enquête de l'ANIREF a permis d'établir une sorte de barême des prix des terrains à usage industriel: Ainsi, la fourchette des prix des terrains à usage industriel varie de 4 000 dinars par m2 à plus de 25 000 dinars (Sétif, un peu moins de 4000 dinars, Bejaia entre 10 000 et 15 000 dinars, Blida de 5 000 à 10 000, Tipasa entre 5 000 et 10 000, Alger plus de 20 000 dinars le m2...
- Selon une note de conjoncture du 2è semestre de l'année 2009 de l'ANIREF (diffusée en juillet 2010), l'évolution des transactions du foncier économique observées dans le cadre de l'enquête mercuriale 2009, mesurée en termes de biens mutés dans les zones industrielles et les zones d'activité, dégage une legère baisse sur les deux dernières années. Cette baisse trouve son explication dans le gel de l'attribution du foncier public destiné à l'investissement , entre juillet 2008 et mai 2009, suite aux directives des pouvoirs publics.
L'année 2009 a été ainsi marquée par un repli du volume des transcations de l'ordre de -27% par rapport à 2008.On observe, en moyenne, 9 transactions par wilaya avec, cependant, une forte différenciation: C'est ainsi que 11 wilayas ont enregistré un nombre de transactions supérieur à la moyenne; 21 wilayas ont, par contre , enregistré un nombre de transactions inférieur à la moyenne.
Les transactions ont porté sur une superficie totale de près de 141 ha, avec 54% en zones d'activité et 46% en zones industrielles. Une forte concentration se remarque sur certaines wilayas , puisque 10 wilayas concentrent 82% de superficies mutées. La mercuriale 2009 présente des caractéristiques fondamentalement similaires à celle établie pour 2008..
Le prix moyen national se situe à 4 138 DA/m2 et observe une dispersion élevée , allant d'un minimum (centile 25%) de 936 DA/m2 à un maximum (centile 95%) de 13 376 DA/m2.
L'indice des prix du foncier est fortement impacté par les wilayas d'Alger et de Béjaia qui ont enregistré des comportements particuliers. Hors ces deux wilayas, l'indice se situerait à 143 et traduirait une augmentation de 43% par rapport à 2008.
Des opérations d'enchères publiques ont été organisées dans six wilayas et ont porté sur 28 biens fonciers et immobiliers. Le taux de réalisation a atteint 75%, avec 21 biens concédés sur les 28 proposés.
Durant l'année 2010, l'Aniref a réalisé 55 opérations couvrant 28 wilayas. Elles ont permis de proposer aux investisseurs 172 actifs totalisant une superficie globale de 210 hectares. 117 biens , d'une superficie globale de 145 ha ont été concédés, soit un taux de réalisation de 68%.
- Depuis le lancement des opérations de concession, en octobre 2009 (et à fin décembre 2010), ce sont 61 opérations que l'Agence a organisé dans 29 wilayas. L'Agence a mis en concession 200 actifs et concédé 138. Cette offre foncière représente un engagement d'investissement de l'ordre de 41,4 milliards de dinars et une prévision de création de plus de 10 907 emplois directs.
- Au cours de la période allant du mois d'octobre 2009 au mois de mars 2011, 75 opérations de mise en concession aux enchères publiques d'actifs dont les mises en marché ont été autorisées par arrêtés du ministre de l'Industrie et de la PMEPI, et ce en application des dispositions de l'article 3 du décret exécutif n°09-152 du 2 mai 2009 et de l'article 15 du décret exécutif n°09-153 du 2 mai 2009
Les actifs proposés à la concession couvrent près de 310 ha dont plus de 42 ha de bâti. Les actifs adjugés couvrent près de 211 ha dont plus de 28 ha de bâti.
En termes de montants des investisements, els opérations de concession ont engendré , un total de plus de 49,7 milliards de DA d'investissements projetés , une moyenne de 309 millions de DA par actif, et une moyenne de 1 755 millions de DA par wilaya. En termes d'emplois prévisionnels, les opérations de concessions devraient générer un total de 12 764 emplois directs, une moyenne de 79 postes de travail par actif, et une moyenne de 456 postes d'emplois directs par wilaya.
- Le prix moyen national du mètre carré , qui se situait à 9 427 DA en 2010 a connu, une hausse de 127% par rapport à 2009 et de 94% par rapport à 2008, selon une note de conjoncture de l'ANIREF (mi-octobre 2011). Persistance de situations tendues dans les wilayas du Nord alors que d'autres , notamment dans le Sud et les Hauts Plateaux sont carrément boudées. L'ANIREF et le secteur privé sont les principaux animateurs du marché du foncier industriel avec respectivement 44% et 46% des transactions : 241 en 2010, 274 en 2009
- En 2011, les Comités d'assistance à la localisation des investissements et la régulation du foncier (CALPIREF) , répartis sur 31 wilayas, ont traité 941 dossiers d'investissement industriel
ANIREF 2012
L’activité du marché du foncier économique en Algérie a enregistré une "nette reprise" en 2012, conjuguée à une amélioration de l’accès et un recul des prix, révèle ,(septembre 2013) une étude de l’Agence nationale d’intermédiation et de régulation du foncier (Aniref).
La note de conjoncture pour 2012 de l’Aniref, met en exergue l’amorce d’une reprise de la dynamique de l’investissement industriel, une demande en foncier destiné à l’investissement toujours pressante, et une nette amélioration de l’accès à ce foncier grâce aux opérations gérées par les CALPIREF (Comités d’assistance à la localisation et à la promotion des investissements et de la régularisation du foncier).
Il en ressort également une nette tendance à la baisse des prix du foncier destiné à l’investissement à la faveur principalement de la mise en £uvre du dispositif d’abattements sur les annuités mis en place par les pouvoirs publics.
Ainsi, la conjoncture liée à l’investissement continue à être marquée par les mesures prises par les lois de finances antérieures, notamment celle de 2009 ayant pour objectif de favoriser la production nationale et de réduire les importations par un encadrement plus strict de l’investissement étranger.
Pour sa part, la loi de finances de 2012 a maintenu les dispositions en faveur de la création des PME, notamment celles prises par le Conseil des ministres en février 2011, à savoir, l’allégement des charges patronales, l’amélioration du financement de l’investissement, et le renforcement des avantages octroyés aux investissements réalisés dans les zones dont le développement nécessite une contribution particulière de l’Etat.
L’Aniref rappelle que la croissance économique s’est maintenue à son niveau de 2011, avec un PIB de 2,5% contre 2,4% pour 2011.
De plus, apparaît un fléchissement des créations d’entreprises industrielles. Les données sur les immatriculations du secteur "Industrie et BTPH" pour 2012, enregistrent une forte baisse des immatriculations par rapport à 2011 (-72%), mais une baisse aussi forte des radiations.
L’accès au foncier industriel demeure régi par les dispositions prises par le Conseil des ministres de février 2011 relatives à l’accès à la concession du foncier public selon le mode de gré à gré et le dispositif de bonifications des redevances locatives annuelles.
Le projet de réalisation de nouveaux parcs industriels va accroître sensiblement les disponibilités et faciliter l’accès à ce type de foncier.
Pour ce qui est de l’état du marché du foncier industriel, la demande reste toujours "pressante" et ce, malgré le fléchissement des créations d’entreprises industrielles, estime l’Aniref.
Ainsi, le bilan des demandes traitées par les CALPIREF en 2012, laisse apparaître une montée en cadence des opérations de mise en concession, souligne la même source.
C’est ainsi que plus de 5.300 demandes ont été examinées et se sont soldées par un taux d’acceptation de 62%, en forte progression par rapport à 2011 (48%).
Toutefois, le taux de rejet demeure cependant important (22%) bien qu’en baisse par rapport à 2011, exerçant une tension toujours forte bien qu’en nette amélioration sur les disponibilités.
Concernant le marché des transactions, "il reste toujours actif". L’évolution des transactions, mesurée en termes de biens mutés, enregistre une forte hausse en 2012.
Quant à l’indice d’évolution annuelle, il a été de 152 correspondant à une hausse de 52% par rapport à 2011 soit un accroissement essentiellement du aux concessions publiques. L’indice des prix ressort en nette baisse, la mercuriale 2012 confirme le changement entamé durant l’année 2011, soit une évolution significative par rapport à la période de référence en 2008.
Ainsi, le prix moyen national s’est situé à 4.348 DA/m², traduisant un indice de 162 (contre 100 en 2008), soit un accroissement moyen annuel de 12,8% par rapport à 2008, mais une baisse de 13% par rapport à 2011.
Cette évolution trouve son explication dans le développement du marché de la concession et le mode d’attribution en gré à gré, qui ont entraîné une baisse significative du prix du foncier public.
Les opérations de mise en concession des terrains relevant du domaine privé de l’Etat, constituent un élément important dans la conjoncture du marché du foncier destiné à l’investissement.
C’est un nouveau marché régulé qui semble émerger et qui est appelé à jouer un rôle de modérateur des prix.
Les prix des concessions exprimés en valeur vénale sont en moyenne de 3.667 DA/m², en baisse de 25% par rapport à 2011.
- La demande en foncier industriel en Algérie a enregistré, en 2013, une forte augmentation de 40% sur un an, stimulée notamment par les mesures de soutien à l’investissement prises par les pouvoirs publics, selon l’Agence nationale d’intermédiation et de régulation foncière (Aniref).
Le nombre des demandes traitées par le Comité d’assistance à la localisation et à la promotion des investissements et de la régulation du foncier (Calpiref) pour l’exercice 2013 a atteint 3.851 dossiers, soit une augmentation de 40% par rapport à 2012, précise l’Aniref dans sa dernière note de conjoncture(18 mai 2014) . «La demande en foncier de concession a été probablement boosté par les mesures prises par les pouvoirs publics. Ces mesures peuvent même être un incitatif pour s’engager dans l’investissement industriel», a noté l’agence. La conjoncture liée à l’investissement a été marquée par les mesures prises par les lois de finances dont l’objectif principal est de favoriser la production nationale. «Bien que le contexte économique demeure peu propice au secteur industriel, les investisseurs anticipent positivement en s’engageant dans la création d’entreprises et l’investissement», explique l’Aniref. L’Aniref rappelle, à cet égard, que le nombre des entreprises industrielles enregistrées au CNRC a connu une hausse de 5% à fin septembre 2013, alors que les investissements du secteur industriel déclarés auprès des services de l’Andi (Agence nationale pour le développement de l’investissement) enregistrent 1.544 projets totalisant un montant de 1.092 milliards de DA. Toutefois, la demande en foncier se fait plus pressante sur l’offre, selon l’agence qui souligne que le niveau d’acceptation a été «modeste» avec seulement 47% des demandes. «La tension sur les disponibilités demeure forte, les rejets de dossiers est en hausse par rapport à 2012 (1.413 dossiers contre 534)», a constaté l’Aniref qui fait remarquer que le nouveau dispositif de concession du foncier «est probablement à l’origine de cette propension à l’investissement».
Cette tension s’est traduite par une augmentation «significative» des prix par rapport à 2012 (+16,5%). Le prix moyen national se situe à 5.064 DA/m2, d’après les données de l’agence. Par rapport à l’année de base (2008), le prix moyen est en augmentation de 20 points, soit 7,2% par an, dénotant une tension persistante sur les prix. Le foncier public mis en concession joue, cependant, un rôle de modération. Selon l’Aniref, les concessions du foncier relevant du domaine privé de l’État se développent supplantant les cessions réalisées sur le foncier privé. L’indice d’évolution annuelle des transactions du foncier économique était de 143 en 2013, soit une hausse de 43% par rapport à 2012. «Cet accroissement du volume est essentiellement le fait des concessions publiques», souligne l’Aniref.
